Is voor een wijziging van de splitsingsakte een besluit van de Vereniging van Eigenaars nodig?

Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars (artikel 5:139 BW). Artikel 5:139 lid 2 BW lijkt er daarbij van uit te gaan dat de medewerking van de appartementseigenaar wordt voorafgegaan door een tot wijziging strekkend besluit van de vergadering van eigenaars. Recent heeft het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:1961 en ECLI:NL:GHAMS:2025:1962) geoordeeld dat voor wijziging van de akte van splitsing geen (formeel) besluit van de vereniging van eigenaars nodig is. Dit heeft grote gevolgen voor de (rechts)praktijk. Welke dat zijn, leest u hieronder.

Waarover ging het in deze zaak?

De stichting Hiawatha, rechthebbende van een appartementsrecht in een bedrijfsverzamelgebouw in Amsterdam, wenste haar appartementsrecht uit te breiden met een aanbouw op de begane grond. Het plan was om daarin drie geluidsopnamestudio's te realiseren. Voor deze plannen was (onder meer) nodig dat een gemeenschappelijk gedeelte van het complex zou worden toegedeeld aan Hiawatha. Wijziging van de akte van splitsing is dan noodzakelijk.

In dat kader heeft op 15 maart 2022 een online vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarin Hiawatha haar plan en een voorlopig bouwplan heeft gepresenteerd. Diezelfde dag heeft één van de appellanten aan de beheerder van de VvE laten weten zich niet met het bouwplan van Hiawatha te kunnen verenigen. Op 17 november 2022 heeft opnieuw een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarin is besloten dat de VvE akkoord geeft op het wijzigen van de splitsingsakte zoals deze door Hiawatha is voorgesteld. Appellanten waren voor deze vergadering niet uitgenodigd en waren hierbij dan ook niet aanwezig. 

De notaris heeft aan alle rechthebbenden een concept van de akte van wijziging hoofdsplitsing en de gewijzigde splitsingstekening toegezonden. Ook heeft de notaris een volmacht toegezonden, op basis waarvan de akte namens de rechthebbenden kan worden ondertekend door een medewerker van het notariaat. Met uitzondering van appellanten hebben alle rechthebbenden de volmacht verleend.

Procedure bij de rechtbank 

Het gevolg zijn twee juridische en spiegelbeeldige procedures. In de eerste procedure heeft Hiawatha een vervangende machtiging gevraagd ter vervanging van de medewerking van appellanten aan het notarieel vastleggen van de gewijzigde splitsingsakte. Hieraan legden zij ten grondslag dat appellanten zonder redelijke grond weigerden hun medewerking of toestemming te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte. Dit verzoek is door de kantonrechter toegewezen. 

In de tweede procedure hebben appellanten verzocht om het besluit van 17 november 2022 van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Appellanten hebben hieraan ten grondslag gelegd dat zij niet zijn opgeroepen voor deze vergadering. 

Beoordeling door het hof

Appellanten zijn van beide beschikkingen in hoger beroep gekomen en hebben daarin aangevoerd dat zij hun toestemming voor dan wel medewerking aan wijziging van de splitsingsakte op redelijke grond hebben geweigerd. Immers, zij zijn niet uitgenodigd voor de vergadering van eigenaars van 17 november 2022, waarin is gestemd over een besluit om de splitsingsakte te wijzigen. Dat leidt er volgens appellanten toe dat het besluit dat tijdens die vergadering is genomen, nietig of vernietigbaar is. Het ontbreken van een rechtsgeldig besluit levert op zijn beurt een redelijke grond tot weigering op, aldus appellanten. 

Het hof volgt de appellanten hierin niet en oordeelt als volgt. Het hof bevestigt allereerst dat de voorgenomen wijziging van de splitsingsakte alleen mogelijk is via de weg van artikel 5:139 lid 1 BW (ook wel: "spoor 1"), onder meer omdat bij deze wijziging een gemeenschappelijk gedeelte wordt toegedeeld aan Hiawatha. Het hof verwijst hiervoor naar het Sint Martinuskerk-arrest (ECLI:NL:HR:2023:286).

Verder oordeelt het hof dat artikel 5:139 lid 1 BW geen formaliteiten kent met betrekking tot de besluitvorming over een aktewijziging, anders dan dat alle eigenaren moeten meewerken. Omdat er volgens het hof formeel gezien dus geen besluit van de VvE nodig is voor de beoogde wijziging, acht hij het niet relevant dat appellanten niet zijn uitgenodigd voor de vergadering van eigenaars. Nadat het Hiawatha bleek dat appellanten niet mee wilden werken aan de voorgenomen aktewijziging, stond het haar vrij om op grond van artikel 5:140 lid 1 BW vervangende machtiging te verzoeken. Volgens het hof heeft de kantonrechter de medewerking van appellanten terecht vervangen door een machtiging als bedoeld in artikel 5:140 lid 1 BW, op grond waarvan de splitsingsakte kan worden gewijzigd. Vernietiging van het besluit van 17 november 2022 zou daaraan niets afdoen.

Geen besluit vereist voor aktewijziging? 

Het oordeel van het hof is opvallend. In de literatuur en rechtspraak werd er tot op heden van uitgegaan dat voor een wijziging van de splitsingsakte eerst een besluit tot wijziging van de VvE noodzakelijk is (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 9 november 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6999, r.o. 15-16; GS Zakelijke rechten, art. 5:139 BW, aant. 2.1). Ook artikel 5:139 lid 2 BW lijkt te impliceren dat een wijziging van de splitsingsakte, ook wanneer dit met medewerking van alle appartementseigenaars geschiedt, voorafgegaan moet worden door een daartoe strekkend besluit. Immers, uit dit artikellid volgt dat wijziging van de splitsingsakte óók met medewerking van het bestuur kan geschieden, "indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars (…)".  

Als het hof Amsterdam gevolgd zou worden in zijn oordeel dat artikel 5:139 lid 1 BW geen besluit vereist, dan heeft dit vergaande consequenties voor de rechtspraktijk. De zojuist besproken beschikkingen illustreren dit. Naast de vraag of het oordeel van het hof juridisch juist is, vragen wij ons ook af of de door het hof voorgestane route 'praktisch' is. Immers, deze impliceert dat er zelfs geen met inachtneming van alle formaliteiten georganiseerde vergadering van eigenaars behoeft te worden gehouden over de wijziging van de splitsingsakte. Dit zou betekenen dat de overige appartementseigenaren geen gremium behoeft te worden geboden om zorgen, wensen of bedenkingen bij de voorgenomen wijziging kenbaar te maken en te adresseren. Dat lijkt ons niet de bedoeling.

Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten.