Uitstel van ontruiming geen huurovereenkomst: hoge raad bevestigt kwalificatiecriteria

In de praktijk spreken een verhuurder en een huurder regelmatig af dat een huurder na het einde van de huurovereenkomst tijdelijk langer in de woning mag blijven. Worden deze tijdelijk gesloten vaststellingsovereenkomsten aangemerkt als huurovereenkomsten en hebben de huurders recht op huurbescherming of niet? Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad hier uitspraak over gedaan (31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167).  

Hoge Raad: geen sprake van een huurovereenkomst

De casus

Twee volwassen kinderen woonden bij hun moeder (huurder). De moeder overleed tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Na het overlijden bood de verhuurder de kinderen een tijdelijke regeling aan in de vorm van een vaststellingsovereenkomst. Op grond van deze overeenkomst mochten zij tegen betaling van een vergoeding (gelijk aan de huurprijs) tijdelijk langer in de woning blijven, totdat zij een nieuwe woonruimte hadden gevonden. De bedoeling was om hiermee de ontruimingstermijn te verlengen. In de overeenkomst was afgesproken dat de kinderen geen (mede)huurders waren en geen aanspraak zouden maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW. 

Deze overeenkomst werd eenmaal met een half jaar verlengd. Toen de kinderen na die termijn weigerden te vertrekken en stelden dat zij recht hadden op huurbescherming, vorderde de verhuurder ontruiming via de rechter. De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van huur. Het hof oordeelde van niet. 

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad bevestigde het oordeel van het hof. Daarbij bevestigde de Hoge Raad hoe dergelijke overeenkomsten moeten worden beoordeeld. Om te beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen precies zijn overeengekomen. Vervolgens wordt er aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst getoetst of er sprake is van huur (kwalificatie). Ook al voldoen de afspraken aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, kan het toch zo zijn dat de overeenkomst in haar geheel beschouwd in de gegeven omstandigheden niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. 

Bij deze beoordeling is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten (Timeshare-arrest, HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). 

De Hoge Raad bevestigt dat deze uitzondering in casus aan de orde is. Een bewoner mag na het einde van de huurovereenkomst gedurende enige tijd tegen betaling in een woning blijven om een andere woonruimte te vinden. Tijdens deze periode ziet de eigenaar vrijwillig af van ontruiming, terwijl de eigenaar de bewoner daartoe wel zou kunnen dwingen. Er is geen sprake van een huurovereenkomst volgens de Hoge Raad. De rechtspositie van de bewoners werd voldoende beschermd doordat zij een beroep hadden kunnen doen op huurbescherming via de regeling van art. 7:268 lid 2 BW. Als de Hoge Raad had geoordeeld dat er wel sprake was van een huurovereenkomst zouden de bewoners huurbescherming genieten en zouden zij de woning niet hoeven te verlaten.

Betekenis voor de praktijk

Met deze uitspraak biedt de Hoge Raad verhuurders meer mogelijkheden om tijdelijk uitstel van ontruiming te geven zonder dat dit onmiddellijk leidt tot huurbescherming. Dit kan leiden tot meer flexibiliteit bij het regelen van tijdelijke situaties na beëindiging van een huurovereenkomst. 

Deze kwestie draaide om achterblijvende kinderen in de woning, maar de maatstaf die de Hoge Raad hanteert kan breder toepasbaar zijn. 

Voor verhuurders is het van belang om tijdelijke regelingen zorgvuldig vorm te geven. De afspraken vragen om een nauwkeurige, juridische onderbouwing. In de overeenkomst zal duidelijk moeten worden vastgelegd onder welke omstandigheden de afspraken worden gemaakt. 

Dit is een Legal Update van Melanie Cirkel.