Koopovereenkomst nietig op basis van didam-arrest; gemeente aansprakelijk voor schade

De Rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 18 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2898) geoordeeld dat de gemeente Rhenen een schadevergoeding dient te betalen aan Stichting 't Brandtweer. Dit vonnis markeert een nieuwe fase in een langdurig juridisch geschil over de verkoop van een rijksmonumentaal pand in Rhenen. In deze Legal Update bespreken wij het vonnis en de praktische implicaties.

Achtergrond

De gemeente Rhenen was lange tijd eigenaar van een rijksmonumentaal pand dat zij wilde verkopen en herbestemmen voor wonen, maatschappelijke en commerciële activiteiten. In mei 2018 richtte een groep lokale burgers Stichting 't Brandtweer op met als doel het pand te verwerven en de herbestemming te realiseren. In juni 2019 accepteerde de burgemeester een bod van de stichting, onder voorbehoud van interne bespreking. In augustus 2020 werd een koopovereenkomst gesloten.

Naar aanleiding van het Didam I-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778) stelde de gemeente dat zij verplicht was haar voornemen tot levering openbaar te maken. Ondanks het verzoek van de stichting om dit niet te doen, publiceerde de gemeente haar voornemen, wat leidde tot een vonnis van de rechtbank op 22 maart 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244). Hierin werd geoordeeld dat de koopovereenkomst nietig was. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld (hoewel de stichting wel heeft gepoogd de gemeente daartoe te bewegen). De gemeente organiseerde vervolgens een openbare selectieprocedure waar de stichting niet aan kon deelnemen vanwege onvoldoende financiële middelen. Het pand werd verkocht aan de hoogste bieder. De stichting stelde de gemeente aansprakelijk voor schade wegens schending van het vertrouwensbeginsel, omdat zij aanzienlijke kosten had gemaakt in het kader van het project.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat de gemeente bij de stichting gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het pand aan haar zou worden geleverd. Dit vertrouwen ontstond op 17 juni 2019, toen overeenstemming werd bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Het voorbehoud van interne bespreking doet hieraan niet af, aangezien deze bespreking niet bepalend was voor de overeenstemming en de gemeente ook niet is terug gekomen op de toezegging. Bovendien was de burgemeester bevoegd om namens het college van B&W te handelen.

Nu vaststaat dat de gemeente het pand niet meer aan de stichting kan leveren, is vergoeding van het positieve contractsbelang niet aan de orde. De niet-nakoming van de toezegging is namelijk niet onrechtmatig, nu daaraan zwaarder wegende belangen van derden aan in de weg stonden. De rechtbank veroordeelt de gemeente tot vergoeding van dispositieschade, zijnde kosten kosten die zijn gemaakt door handelingen op basis van het gerechtvaardigd vertrouwen. De stichting treft geen eigen schuld, omdat zij niet verwijtbaar heeft gehandeld door niet deel te nemen aan de openbare selectieprocedure.

De rechtbank wijst echter slechts een deel van de gevorderde schadevergoeding toe. De rechtbank heeft de gevorderde juridische kosten (€ 6.500,-) volledig toegewezen, omdat deze betrekking hebben op het bewegen van de gemeente tot levering van het pand, dan wel het aansporen tot het instellen van hoger beroep tegen het eerdere Didam-vonnis. Daarbij heeft de rechtbank meegewogen dat, gelet op latere Didam-jurisprudentie, een hoger beroep zinvol had kunnen zijn. Voor andere schadeposten, zoals tijdsinvestering en onbetaalde facturen, wordt slechts beperkt vergoeding toegekend vanwege gebrekkige kostenverantwoording.

Conclusie

Ondanks een vergoeding in de schade van de stichting leest het vonnis als een koude douche voor de stichting, zeker gelet op de voorgeschiedenis en de latere jurisprudentie in Didam-gerelateerde zaken.  Voor overheidsinstanties blijft een belangrijke les dat aan algemene disclaimers bij toezeggingen, zoals het voorbehoud van intern overleg, kan worden voorbijgegaan ten aanzien van het vertrouwensbeginsel. Voor de praktijk is daarnaast van belang dat bestuursleden met dubbele rollen extra zorgvuldigheid moeten betrachten bij de kostenverantwoording, zeker wanneer deze kosten als schade worden opgevoerd.

Dit is een Legal Update van Anne Kusters en Koen Carbaat.