Kan een koper zich bevrijden van een kwalitatieve verplichting?
06-10-2026
Sommige afspraken over onroerend goed gaan generaties mee, ook als de wereld eromheen intussen flink is veranderd. Kan een koper zich dan nog van zo'n oude kwalitatieve verplichting bevrijden? Het Hof Arnhem-Leeuwarden boog zich onlangs over precies die vraag, in een zaak over een horecapand dat op zondag gesloten moest blijven (ECLI:NL:GHARL:2025:5967).
De zaak: een cafetaria die niet op zondag open mag
De eigenaren van een horecapand kochten dit pand in 2018. In de leveringsakte stond een oude verplichting uit 1973: de zaak mag op zondag niet open zijn voor publiek, op straffe van een boete. Deze verplichting gold ook voor latere kopers (een kwalitatieve verplichting).
Van de veertien oorspronkelijke verkopers uit 1973 hadden acht al eerder ingestemd met het laten vervallen van de verplichting, maar een aantal kerkgenootschappen en een stichting, die als rechtsopvolgers van andere oorspronkelijke verkopers golden, wilden daar niet aan meewerken.
Daarop vroegen de nieuwe eigenaren de rechter om de verplichting te ontbinden, omdat deze volgens hen in strijd zou zijn met het algemeen belang en omdat de kerkgenootschappen er geen redelijk belang meer bij zouden hebben. De rechtbank wees die vordering af, waarna de eigenaren in hoger beroep gingen.
Wanneer kan een kwalitatieve verplichting worden ontbonden?
Het hof licht eerst toe dat zo'n verplichting op twee manieren kan worden ontbonden: i) als het voortduren ervan na tien jaar in strijd is met het algemeen belang, of ii) als de partij die er recht op heeft er geen redelijk belang meer bij heeft. Bekendheid met een kwalitatieve verplichting bij levering sluit een beroep op deze ontbindingsmogelijkheden niet uit.
Wanneer is sprake van strijd met het algemeen belang?
Het hof oordeelt dat onvoldoende is aangetoond dat de zondagssluiting het algemeen belang raakt. Zo is niet gesteld in welke mate de zondagssluiting ongunstig zou zijn voor de omgeving. Daarnaast is onvoldoende onderbouwd dat de verplichting tot zondagssluiting een zodanige inbreuk op de vrijheid van geloofsovertuiging van anderen maakt, dat het algemeen belang in het geding komt. Het enkele feit dat de verplichting veel mensen kan treffen en in tijd onbegrensd is, en andere horeca wel open mocht op zondag, is daarvoor niet genoeg.
Wanneer heeft een rechthebbende nog een redelijk belang?
Bij de vraag of er nog een redelijk belang bestaat bij een kwalitatieve verplichting, telt volgens het hof in beginsel alleen het belang van degene die de verplichting mag afdwingen. In dit specifieke geval, de kerkgenootschappen. Zij wezen op het uitdragen van hun geloofsovertuiging en op een referendum waaruit bleek dat inwoners van de gemeente nog steeds waarde hechten aan de zondagsrust. Dat was voor het hof voldoende om aan te nemen dat het belang niet is verdwenen.
Wanneer is sprake van misbruik van bevoegdheid?
Tot slot beoordeelt het hof of de kerkgenootschappen misbruik maken van hun recht om vast te houden aan de verplichting. Daarvoor moet sprake zijn van een groot verschil tussen de belangen van beide partijen. De eigenaren van het pand hebben dat verschil onvoldoende onderbouwd, zodat ook deze route niet slaagt. Het hof bekrachtigt daarom de eerdere uitspraak: de verplichting blijft in stand.
Wat leert deze uitspraak over het ontbinden van kwalitatieve verplichtingen?
Deze uitspraak is vooral leerzaam omdat het hof scherp uiteenzet dat er een hoge drempel geldt om een oude kwalitatieve verplichting van tafel te krijgen. Vooral omdat het belang van de partij op wie de verplichting rust, niet in de afweging van de twee ontbindingsgronden wordt meegewogen. Toch is het ontbinden van een kwalitatieve verplichting niet onmogelijk; ook niet als de koper bekend was met de verplichting bij aankoop.
Meer weten over het ontbinden van een kwalitatieve verplichting? Neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.
