Recent heeft de rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBMNE:2025:4928) over de vraag of de Didam-regels van toepassing zijn bij indeplaatsstelling van een huurder op grond van art. 7:307 BW. Wat de rechtbank hierover heeft geoordeeld, leest u hieronder.
Wat was er aan de hand?
De gemeente heeft met de huurder een huurovereenkomst gesloten voor een horecagelegenheid met terras. De vennoten van de huurder willen de onderneming verkopen. De huurder vindt een overnamekandidaat waarmee ze op 5 maart 2025 een schriftelijke overeenkomst tot overname heeft gesloten. De huurder heeft daarna een verzoek tot indeplaatsstelling gericht aan de gemeente. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, omdat zij meent dat mededingingsruimte moet worden geboden aan andere (potentiële) huurders op grond van het Didam I-arrest. De huurder heeft zich tot de kantonrechter gewend en vordert op grond van art. 7:307 BW om gemachtigd te worden om de overnamekandidaat als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen.
Didam-regels van toepassing bij indeplaatsstelling?
Over de toepasselijkheid van de Didam-regels in dit geval merkt de kantonrechter het volgende op dat de indeplaatsstelling niet leidt tot een zuivere contractsovername. Dit komt doordat de vereiste medewerking in de zin van artikel 6:159 BW wordt vervangen door een rechterlijke machtiging. Op grond van deze machtiging kan de huurder de contractsovername bewerkstelligen. De goedkeuring van de gemeente als verhuurder is vanwege de rechterlijke machtiging dus niet meer nodig. Op basis hiervan is er niet voldaan aan de eisen voor de toepasselijkheid van de regels van het Didam I-arrest, te weten: (i) een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan het overheidslichaam toekomt, en (ii) het aangaan of uitvoeren van een overeenkomst. De regels van het Didam I-arrest zijn daarom niet van toepassing op een overdracht en indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW.
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat (i) de huurder die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht het bedrijf en (ii) dat niet is gebleken dat de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsuitoefening. De huurder wordt dus gemachtigd om de nieuwe huurder in haar plaats te stellen.
Didam-regels nooit van toepassing bij contractsoverneming?
Uit het oordeel van de kantonrechter volgt dat de Didam-regels niet van toepassing zijn bij indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW. Doordat de rechterlijke machtiging van de kantonrechter de medewerking van verhuurder (het overheidslichaam) vervangt, is er geen sprake van een rechtshandeling door een overheidslichaam. Dat de Didam-regels dan niet van toepassing zijn, kunnen wij goed volgen. Men dient er evenwel op bedacht te zijn dat art. 7:307 BW niet van toepassing is op alle huurobjecten, maar alleen op zogeheten 290-bedrijfsruimten, zodat in veel gevallen zal moeten worden teruggevallen op de 'reguliere' contractsoverneming van art. 6:159 BW. In zo'n geval zal een overheidslichaam toestemming moeten verlenen voor contractsoverdracht en is dus wel sprake van een rechtshandeling die onder de werking van het Didam I-arrest kan vallen. Of in een voorkomend geval een beroep kan worden gedaan op de uitzonderingsregel hangt af van de omstandigheden van het geval. Wij raden aan om hierover juridisch advies in te winnen.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten.
