De hoogte van de haag: Hoge Raad verduidelijkt uitleg van kwalitatieve verplichtingen

In notariële akten worden dikwijls zogenaamde verplichtingen opgenomen waaraan ook latere kopers gebonden moeten zijn. Eén van de manieren om kopers te binden, is het opnemen van een kwalitatieve verplichting. Maar wat gebeurt er als zo'n afspraak jaren later voor discussie zorgt en niet meer helemaal duidelijk is wat er destijds precies is bedoeld? De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 december 2025 verduidelijkt welke uitlegmaatstaf moet worden gehanteerd bij kwalitatieve verplichtingen.

Wat was er aan de hand met de haag?

In 1993 spraken een aantal buren af dat er op de grens tussen hun percelen een haag zou komen die niet hoger dan 150 centimeter mocht worden, en dat die afspraak ook zou gelden voor latere kopers. Een jaar later werd de haag geplant. Jaren later was de haag flink hoger geworden, en de eigenaren van het naastgelegen perceel eisten dat de haag weer werd teruggesnoeid tot 150 centimeter.

Hoe legde het hof de kwalitatieve verplichting uit?

Zowel de rechtbank als het gerechtshof wees die eis grotendeels af. Het hof keek bij de uitleg van de afspraak niet alleen naar wat er in de akte stond, maar ook naar hoe de haag in de praktijk altijd is onderhouden: al 25 jaar werd er maar één keer per jaar gesnoeid. Op basis daarvan oordeelde het hof dat de buren niet meer dan dat jaarlijkse snoeibeurtje mochten verwachten.

Waarom corrigeerde de Hoge Raad het oordeel van het hof?

De Hoge Raad vindt dat het hof dat niet had mogen doen. Omdat het om een afspraak gaat die is vastgelegd in een notariële akte en die ook geldt voor latere kopers, moet die afspraak objectief worden uitgelegd. Dit betekent dat moet worden gekeken naar de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht, af te leiden uit de gebruikte bewoordingen en uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Praktijkgewoonten die nergens in de akte terug te vinden zijn, zoals hoe vaak er in werkelijkheid werd gesnoeid, mogen daarbij geen rol spelen. De Hoge Raad vernietigt daarom het arrest van het hof en stuurt de zaak terug naar een ander gerechtshof om opnieuw te beoordelen.

Wat betekent deze uitspraak voor kwalitatieve verplichtingen?

In het verleden is al eens uitgemaakt dat bij de uitleg van erfdienstbaarheden een objectieve uitlegmaatstaf moet worden gebruikt, terwijl voor kettingbedingen de zogeheten 'geobjectiveerde Haviltex'-maatstaf geldt. In deze uitspraak maakt de Hoge Raad duidelijk dat ook kwalitatieve verplichtingen objectief moeten worden uitgelegd. Niet op basis van wat de betrokkenen ooit precies bedoelden of hoe het er in de praktijk altijd aan toe ging, maar puur op basis van de tekst van de akte.

Tegelijk laat deze zaak zien dat voor verschillende type afspraken in een notariële akte een verschillende uitlegmaatstaf moet worden gebruikt. Het gebruik van de juiste maatstaf is bovendien essentieel. Welke manier van uitleggen wordt gebruikt, kan flink verschil maken voor het uiteindelijke oordeel over de inhoud van rechten en verplichtingen.

Vragen?

Vragen over kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden of andere afspraken die in een notariële akte zijn vastgelegd? Neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.