Op 27 mei 2025 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een spoedprocedure waarin de zogenaamde 'Didam-regels' centraal stonden. Over deze Didam-regels zijn al meerdere Legal Updates verschenen. Bijzonder aan het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden is dat hierin antwoord wordt gegeven op een aantal openstaande vragen na het Didam II-arrest. Welke inzichten dit arrest voor de praktijk biedt, leest u hieronder.
De Didam-regels… hoe zat het ook alweer?
In het Didam-arrest van 26 november 2021heeft de Hoge Raad bepaald dat het gelijkheidsbeginsel met zich meebrengt dat overheden die een onroerende zaak willen verkopen daarbij een passende mate van openbaarheid moeten hanteren en daarnaast dat zij voldoende mededingingsruimte moeten bieden aan (potentiële) gegadigden. Aangenomen wordt dat dit ook geldt voor het sluiten van huurovereenkomsten.
De Hoge Raad neemt tot uitgangspunt dat de verkoop/uitgifte van onroerende zaken moet gebeuren op basis van een openbare selectieprocedure. Op dit uitgangspunt geldt één uitzondering: als op basis van door de overheid te formuleren objectieve, redelijke en toetsbare criteria bij voorbaat vaststaat óf redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft er geen openbare selectieprocedure te worden gehouden. Wel moet het overheidslichaam het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst publiceren en daarin motiveren waarom zij van mening is dat er slechts één serieuze gegadigde voor aankoop in aanmerking komt.
Uit het Didam II-arrest volgt dat een in strijd met de Didam-regels gesloten koop- of huurovereenkomst niet nietig of vernietigbaar is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Wel kan een in strijd met de Didam-regels gesloten koop- of huurovereenkomst (onder meer) leiden tot schadeplichtigheid van het overheidsorgaan tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.
Voor een uitvoerigere bespreking van de Didam-regels zie onze eerdere Legal Update hierover.
Waar ging de zaak over?
Zoals gezegd bestonden er naar aanleiding van de twee voornoemde Didam-arresten nog onduidelijkheden over toepassing van de daaruit voortvloeiende regels. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft een aantal van deze onduidelijkheden opgehelderd. Voordat hierop ingegaan wordt, is het voor een goed begrip hiervan van belang om kort te schetsen waar het in deze zaak om ging.
De Staat is eigenaar van vrijwel alle gronden langs de Nederlandse rijkswegen waarop verzorgingsplaatsen gevestigd zijn. Zo ook van de grond bij verzorgingsplaats De Aalscholver, langs de A6 bij Lelystad. Deze verzorgingsplaats wordt geëxploiteerd door verschillende ondernemingen, waaronder Fastned, Circle K en Vemobin. Omdat Fastned wenste het aantal laadstations uit te breiden, heeft zij bij de Staat een aanvraag ingediend om de reeds aan haar verleende Wbr-vergunning dienovereenkomstig te wijzigen. Nadat deze wijziging is goedgekeurd, heeft Fastned de Staat verzocht om haar extra grond op De Aalscholver te verhuren. De Staat was bereid deze extra grond aan Fastned te verhuren, in de vorm van een aanvulling op de lopende huurovereenkomst (een "allonge"). Het voornemen tot wijziging van de huurovereenkomst met Fastned heeft de Staat op een website (Biedboek.nl) gepubliceerd en daarbij toegelicht dat Fastned de enige serieuze gegadigde was met wie deze huurovereenkomst gesloten kon worden.
Nadat in eerste aanleg een door Circle K gevorderd verbod om de allonge te tekenen was afgewezen, hebben de Staat en Fastned de voornoemde allonge gesloten, waarna de extra grond aan Fastned beschikbaar is gesteld. Circle K en Vemobin stelden in hoger beroep – kort gezegd – dat de Staat hiermee in strijd met de Didam-regels handelde en vorderden i) nietigverklaring van de allonge op grond van art. 3:40 lid 1 BW en ii) een verbod op uitvoering van de allonge.
Opheldering over Didam-regels
Het hof bevestigt allereerst dat overheidslichamen een ruime mate van beleidsvrijheid hebben bij het formuleren van de criteria op basis waarvan mag worden aangenomen dat sprake is van één serieuze gegadigde. Het hof oordeelt vervolgens dat het moeten beschikken over een (Wbr-)vergunning een geldig criterium is, nu deze objectief, toetsbaar en redelijk is. Omdat alleen Fastned over de benodigde vergunning beschikte, was zij dus (terecht) als enige serieuze gegadigde aangemerkt door de Staat.
NB: dit oordeel van het hof betekent niet dat het bezit van een vergunning altijd grond is voor toepassing van de uitzonderingsregel. Het bezit van een vergunning kan grond vormen voor de motivering dat sprake is van één serieuze gegadigde voor de overeenkomst, maar daarvoor zal onzes inziens met name ruimte zijn als de vergunning (zoals hier) conform de regels van de schaarse vergunningen is verdeeld.
Voor de rechtspraktijk is verder relevant het oordeel van het hof dat er geen verplichting bestaat voor overheden om te wachten met het sluiten van de beoogde koop- of huurovereenkomst totdat daarover in hoger beroep (onherroepelijk) is beslist. Een uitspraak in eerste aanleg is dus voldoende, net zoals dat in het aanbestedingsrecht het geval is.
Een ander inzicht is dat als een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels heeft gehandeld (en daarmee onrechtmatig), onder omstandigheden gehouden kan zijn tot schadevergoeding, uit te keren in natura in de vorm van het ingrijpen in (de uitvoering van) de overeenkomst. Het hof oordeelt dat voor een dergelijke vorm van schadevergoeding ten minste vereist is dat ook de wederpartij van het overheidslichaam – in het onderhavige geval dus Fastned – onrechtmatig heeft gehandeld. Dat daarvan sprake zou zijn geweest, is in dit geval niet gebleken.
Tot slot heeft het hof geoordeeld (en daarmee verduidelijkt) dat overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten, in beginsel (ook) niet nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW. Van nietigheid op die grond zou volgens het hof hoogstens sprake kunnen zijn als een overheidslichaam de Didam-regels welbewust zou hebben geschonden en zich schuldig zou hebben gemaakt aan willekeur of favoritisme. Daarvan was in dit geval geen sprake.
Hiermee heeft het hof antwoord gegeven op een aantal openstaande vragen die na het Didam II-arrest bestonden. Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten.
