Thema Coronavirus VBK

Q&A Coronavirus: Vastgoed

Voor wiens risico komen de maatregelen: voor de huurder of de verhuurder?

Vooropgesteld: de coronacrisis is van buitengewone orde. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de vraag voor wiens risico dergelijke situaties komt, bij het sluiten van overeenkomsten is voorzien. Toch moet wel gekeken worden naar de inhoud van de overeenkomst. Soms biedt dit wel aanknopingspunten. Zo lijken de ROZ-contracten het risico toch meer bij de huurder dan bij de verhuurder te leggen. Maar dat kan per overeenkomst (versie) verschillen. Bij een niet-ROZ contract is de situatie (nog) diffuser. Maar verhuurders dienen er steeds rekening mee te houden dat de bepalingen uit de overeenkomst mogelijk door de rechter terzijde worden geschoven. Leerstukken als ‘gebrek’ in het huurrecht, maar ook ‘onvoorziene omstandigheden’ of ‘overmacht’ uit het vermogensrecht, zijn (mogelijk) aan de orde. Er is dus niet op voorhand te zeggen dat dergelijke overheidsmaatregelen uitsluitend voor de huurder of de verhuurder komen.

Maakt het uit of bijvoorbeeld sluiting verplicht is of dat het vrijwillig plaatsvindt om bijvoorbeeld personeel te beschermen?

De verwachting is dat dit relevant is, al zullen er omstandigheden zijn waarbij ook ‘vrijwillige’ sluiting in feite onontkoombaar is. 

Kan de huurder de huurbetalingen opschorten, verminderen of uitstellen?

De meeste huurcontracten staan niet toe dat eenzijdig te doen.

Wat kan ik als huurder het beste doen op dit moment?

Onmiddellijk contact leggen met de verhuurder en aangeven dat de maatregelen een zodanige impact hebben op de liquiditeit dat onverkorte huurbetaling – in ieder geval op dit moment – niet mogelijk is. Leg dat traject ook goed vast, ook voor wat betreft de voorstellen die gedaan worden. Maak zoveel mogelijk inzichtelijk of de financiële gevolgen betrekking hebben op tijdelijke liquiditeitsproblemen, hoe – voorzover dat duidelijk is – de steunmaatregelen van de overheid van invloed zijn en welke kostenbesparingen mogelijk zijn. Van een huurder kan worden gevergd aan zoveel mogelijk knoppen te draaien; niet uitsluitend aan de 'huur-knop'. Dit kan allemaal – achteraf – relevant blijken te zijn wanneer de rechter er onverhoopt iets van moet vinden. Een verhuurder die op voorhand alle voorstellen die de huurder aandraagt van tafel veegt ‘omdat het nu eenmaal zo in het huurcontract staat’ loopt het risico dat de rechter dit anders ziet. Als de houding van de verhuurder zo apert onredelijk is, heeft de rechter de mogelijkheid om zelfs contractsbepalingen links te laten liggen wanneer de toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daaraan worden zware eisen gesteld, maar het zijn ook zware tijden. Van huurders maar ook van verhuurders mag een bijzondere inspanning worden verwacht om te proberen in goed overleg een werkbare oplossing te vinden. 

Wat moet ik als verhuurder doen (of juist niet)?

Doen: proactief contact leggen met de huurder(s) en samen proberen alternatieven uit te werken.
Niet doen: overleg met huurder(s) afhouden en (te) simpel verwijzen naar het huurcontract.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Hans van Noort
+31 30 25 95 581
hansvannoort@vbk.nl

Mervyn Odink
+31 30 25 95 708
mervynodink@vbk.nl