Thema Coronavirus VBK

Q&A Coronavirus: Vastgoed

Voor wiens risico komen de overheidsmaatregelen: voor de huurder of de verhuurder?

Bij huurovereenkomsten waarbij – simpel gezegd – de omzet afhankelijk is van het publiek, kunnen de maatregelen een dermate disbalans in de wederzijdse rechten en verplichtingen opleveren dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Wanneer de huurder kan aantonen dat de verminderde omzet veroorzaakt wordt door de maatregelen dan bestaat in beginsel aanspraak op een huurkorting.

In beginsel zijn alle overheidsmaatregelen relevant waarvan gezegd kan worden dat die van invloed (kunnen) zijn op de omzet. Dus niet de mondkapjesplicht of het gebruik van de corona checkapp maar wel het advies om met niet meer dan een persoon te winkelen, een beperking van het aantal bezoekers et cetera.

Let wel: (ook) voor de toekomst geldt dat het bestaan van corona op zichzelf niet voldoende is. Het gaat om de overheidsmaatregelen. Met corona moeten we leren leven (is het kabinetsstandpunt Q1 2022).

Maakt het uit of bijvoorbeeld sluiting verplicht is of dat het vrijwillig plaatsvindt om bijvoorbeeld personeel te beschermen?

Ondanks het feit dat sluiting niet steeds verplicht was, hebben huurders dat toch gedaan vanwege de onzekere situatie op dat moment. Dit wordt in de gegeven omstandigheden veelal passend en niet onredelijk geacht (ECLI:NL:RBMNE:2022:814). Immers, als (bijvoorbeeld) de winkels open waren gebleven, is het aannemelijk dat er nauwelijks omzet zou worden gerealiseerd omdat bezoekers thuisbleven.

Waar moet ik procesrechtelijk rekening mee houden?

De rechtspraak laat zien dat de huurder een zo volledig mogelijk inzicht moet bieden in cijfers over 2019, 2020, 2021 en eventueel 2022 om de rechter in staat te stellen te beoordelen of de huurder aanspraak kan maken op een huurkorting en zo ja, voor welk bedrag. Hoe betrouwbaarder de cijfers zijn (accountantsverklaring, belastingaangiften, TVL-beschikkingen, et cetera) des te sneller de rechter de korting toestaat. Onderbouwt de huurder de gevraagde korting onvoldoende, dan wijst de rechter de korting af en loopt de huurder, als hij zonder rechterlijke toestemming betalingen niet heeft gedaan, het risico op nabetaling van de huur, boetes (vaak contractueel overeengekomen) en zelfs ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie.

Wat kan ik als huurder het beste doen op dit moment?

Momenteel (Q2 2022) zijn er geen beperkende overheidsmaatregelen meer. Voor huurders die menen voor het verleden nog aanspraak te kunnen maken op huurkorting, ligt het voor de hand om aan de verhuurder een huurkorting voor te stellen, berekend volgens de formule die de Hoge Raad daarvoor heeft gegeven. Van huurders maar ook van verhuurders mag een bijzondere inspanning worden verwacht om te proberen in goed overleg een werkbare oplossing te vinden.

Wat moet ik als verhuurder doen (of juist niet)?

Doen: proactief contact leggen met de huurder(s) en samen proberen alternatieven uit te werken op basis van het arrest van de Hoge Raad.
Niet doen: overleg met huurder(s) afhouden en (te) simpel verwijzen naar het huurcontract.

Kan ik als huurder van andere bedrijfsruimte dan horeca en winkels korting vragen?

In beginsel kan dat niet. Huurders van – bijvoorbeeld – kantoorruimte hebben volgens de rechtspraak daarop geen aanspraak. De casus waarover de Hoge Raad oordeelde, had betrekking op horeca. Door de Hoge Raad is de beslissing opgerekt naar alle bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW (dus ook – bijvoorbeeld – winkels, hotels et cetera). Doorslaggevend daarvoor was volgens de Hoge Raad dat huurders van dergelijke ruimten afhankelijk zijn van het langskomende publiek. Als dat de maatstaf is dan zou ook andersoortige bedrijfsruimte (musea, theaters) in beeld kunnen komen, want ook die huurders zijn van publiek afhankelijk. In de tot nu toe gepubliceerde rechtspraak zijn voor dit soort huurders nog geen kortingen toegestaan.

 

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Hans van Noort
+31 30 25 95 581
hansvannoort@vbk.nl

Mervyn Odink
+31 30 25 95 708
mervynodink@vbk.nl