Thema Coronavirus VBK

Q&A Coronavirus: Vastgoed

Voor wiens risico komen de maatregelen: voor de huurder of de verhuurder?

Vooropgesteld: de coronacrisis is van buitengewone orde. Het is niet reëel om te veronderstellen dat de vraag voor wiens risico dergelijke situaties komt, bij het sluiten van overeenkomsten is voorzien. Toch moet wel gekeken worden naar de inhoud van de overeenkomst. Soms biedt dit wel aanknopingspunten. Zo lijken de ROZ-contracten het risico meer bij de huurder dan bij de verhuurder te leggen. Maar dat kan per overeenkomst (versie) verschillen. En verhuurders dienen er steeds rekening mee te houden dat de bepalingen uit de overeenkomst door de rechter terzijde kunnen worden geschoven.

Maakt het uit of bijvoorbeeld sluiting verplicht is of dat het vrijwillig plaatsvindt om bijvoorbeeld personeel te beschermen?

De verwachting is dat dit relevant is, al zullen er omstandigheden zijn waarbij ook ‘vrijwillige’ sluiting in feite onontkoombaar is. Als de huurder het gehuurde onbelemmerd kan gebruiken en er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik van het gehuurde belemmeren maar waardoor er bijvoorbeeld wel minder mensen op straat zijn, dan zal een rechter eerder geneigd zijn om de vorderingen van huurder af te wijzen (ECLI:NL:RBROT:2020:7089). Maar in een ander geval werd evenwel een hotel toegestaan haar huur op te schorten, ondanks dat géén sprake was van een gedwongen sluiting (ECLI:NL:RBAMS:2020:4253).

Kan de huurder de huurbetalingen opschorten, verminderen of uitstellen?

De meeste huurcontracten staan niet toe dat eenzijdig te doen. Wil een huurder een dergelijk contractueel verbod negeren, dan zal zij eerste toestemming moeten vragen aan de rechter. Toch zijn er ook wel voorbeelden in de rechtspraak waarbij een gedeeltelijke opschorting toelaatbaar werd geacht ondanks een contractueel opschortingsverbod (ECLI:NL:RBLIM:2020:4399).

Waar moet ik procesrechtelijk rekening mee houden?

Veel zaken zijn voorgelegd aan de kort geding rechter gelet op de spoedeisendheid. Voor de toewijzing van vorderingen in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor verder onderzoek (bijvoorbeeld door nadere bewijslevering) is in beginsel geen plaats. Dat moet in een eventuele bodemprocedure gebeuren. De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In veel van onderstaande uitspraken is de opschorting ook gekoppeld aan het vereiste om binnen 2 weken na het vonnis een bodemprocedure te hebben gestart. Dat houdt ook in dat de huurder zijn zaakjes in de kort geding procedure op orde heeft en dus beschikt over de nodige financiële gegevens om te kunnen onderbouwen waarom van hem niet kan worden gevergd om op dit moment de volledige huur te betalen. Dus gegevens over onder andere omzet, kosten en tegemoetkomingen van overheidswege moeten worden overgelegd.

Wat kan ik als huurder het beste doen op dit moment?

Onmiddellijk contact leggen met de verhuurder en aangeven dat de maatregelen een zodanige impact hebben op de liquiditeit dat onverkorte huurbetaling – in ieder geval op dit moment – niet mogelijk is. Leg dat traject ook goed vast, ook voor wat betreft de voorstellen die gedaan worden. Maak zoveel mogelijk inzichtelijk of de financiële gevolgen betrekking hebben op tijdelijke liquiditeitsproblemen, hoe – voorzover dat duidelijk is – de steunmaatregelen van de overheid van invloed zijn en welke kostenbesparingen mogelijk zijn. Van een huurder kan worden gevergd aan zoveel mogelijk knoppen te draaien; niet uitsluitend aan de 'huur-knop'. Dit kan allemaal – achteraf – relevant blijken te zijn wanneer de rechter er onverhoopt iets van moet vinden.

Een verhuurder die op voorhand alle voorstellen die de huurder aandraagt van tafel veegt ‘omdat het nu eenmaal zo in het huurcontract staat’ loopt het risico dat de rechter dit anders ziet. Als de houding van de verhuurder zo apert onredelijk is, heeft de rechter de mogelijkheid om zelfs contractsbepalingen links te laten liggen wanneer de toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daaraan worden zware eisen gesteld, maar het zijn ook zware tijden. Van huurders maar ook van verhuurders mag een bijzondere inspanning worden verwacht om te proberen in goed overleg een werkbare oplossing te vinden.

Wat moet ik als verhuurder doen (of juist niet)?

Doen: proactief contact leggen met de huurder(s) en samen proberen alternatieven uit te werken.
Niet doen: overleg met huurder(s) afhouden en (te) simpel verwijzen naar het huurcontract.

RECHTSPRAAKOVERZICHT

Onderstaand volgt een overzicht van de relevante uitspraken. Belangrijk is om op te merken dat het gaat om voorlopige oordelen en dat het uiteindelijke oordeel aan de bodemrechter is overgelaten.

Tijdelijke huurkorting toegewezen

  • Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:937): De kantonrechter past de volgende formule toe: Oorspronkelijke huurprijs – [(omzetdaling in %:2) x oorspronkelijke huurprijs] = nieuwe huurprijs. Omzetcijfers vormen het uitgangspunt bij vaststelling gewijzigde huur waarbij NOW buiten beschouwing wordt gelaten maar TVL wat betreft huur wel relevant. Opschorting van 75% van de huurprijs is riskant en 50% lijkt het (absolute) maximum.
     
  • Rechtbank Gelderland 2 februari 2021 (ECLI:NL:RBGEL:2021:479): De voorzieningenrechter acht een huurkorting van 25% over de periode van 'volledige sluiting' redelijk rekening houdend met een tegemoetkoming vaste lasten van 50% (de zogenoemde: TVL regeling). Omdat huurder geen opening van zaken wenst te geven over zijn financiële positie gedurende de 'beperkte openstelling' van de horeca werd over die periode géén huurkorting verleend.
     
  • Rechtbank Den Haag 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461). De huurder van een restaurant/café krijgt een huurkorting toegewezen van 50% voor beide periodes van de volledige lockdown (15 maart 2020 t/m 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020) "tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt". Voor de periode 1 juni tot 15 oktober 2020 wijst de kantonrechter een vermindering met 25% toe omdat in die periode toch weer enige omzet kon worden gemaakt.
     
  • Rechtbank Amsterdam 15 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:6951). Huurder stelde dat de omzetdaling door de coronacrisis 70% bedroeg (30% is afkomstig van afhaalmaaltijden). Als de huurder erin slaagt om die 70% omzetdaling aan te tonen dan zal de kantonrechter de huurovereenkomst in die zin aanpassen dat dan 50% van die daling voor rekening van de verhuurder komt. Kortom de huurprijs wordt dan met 35% verminderd (de helft van 70%). Als komt vast te staan dat de omzet met minder dan 30% is gedaald dan wordt de huurprijs uitsluitend aangepast als de huurder aannemelijk kan maken dat die – geringe – daling het gevolg is van de door de overheid getroffen coronamaatregelen.

Tijdelijke opschorting toegewezen

  • Hof Amsterdam 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604): Een huurder van een evenementenlocatie heeft voorshands een huurkorting toegewezen gekregen van 50% (maart – juni) respectievelijk 35% (juni – augustus). Op de maanden september, oktober, november en december 2020 heeft de voorzieningenrechter kortingen toegepast van respectievelijk 30, 20, 10 en 0%. Daarbij is wel bepaald dat als enige betalingen uitblijven, huurder zal moeten ontruimen. De gevorderde boetes en boeterente zijn afgewezen. In hoger beroep speelde onder meer de vraag of de toegepaste kortingen en een terme de grâce passend waren, of prejudiciële vragen konden worden gesteld en of een huuropzegging per 1 mei 2020 effect heeft gehad. Dit is een van de weinige zaken in hoger beroep; het gerechtshof heeft het oordeel van de kantonrechter in kort geding bekrachtigd.
     
  • Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4253): Een hotel op het Gelderlandplein mocht haar huurbetaling vanaf april 2020 voor 50% opschorten totdat de bodemrechter heeft beslist. Ook werd de contractuele boete gehalveerd mede gelet op een eerdere ontstane huurachterstand. Verhuurder had verder hier niet weersproken dat de omzet van het hotel met 70-95% achter is gebleven op het budget, terwijl huurder ook maatregelen had genomen om de kosten zoveel mogelijk te beperken. De voorzieningenrechter sluit zich aan bij de eerdere rechtspraak ter zake andere hotels. Op grond van onvoorziene omstandigheden moest dus de verhuurder water bij de wijn doen, ondanks het feit dat géén sprake was van een gedwongen sluiting. Wel wordt een ontruiming toegewezen omdat al vóór de coronacrisis serieuze betalingsachterstanden waren opgelopen.
     
  • Rechtbank Amsterdam 31 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3756): Een huurder van een café met terras mocht de huur in Q2 met 50% opschorten en voor 20% tot en met september. Huurder had met een verwijzing naar haar winst- en verliesrekening voorshands aannemelijk gemaakt dat zij door de overheidssluiting in acute problemen was gekomen. Volgens de voorzieningenrechter hebben de coronacrisis en de overheidsmaatregelen geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Dat huurder volgens verhuurder al eerder in liquiditeitsproblemen zat en onvoldoende gebruik had gemaakt van de mogelijkheden die de overheid biedt, zoals vergroting van haar terras, was irrelevant.
     
  • Rechtbank Amsterdam 28 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4280): Huurster exploiteert een opleiding voor visagisten. De voorzieningenrechter vindt 50% huurkorting redelijk, zij het vermindert met de huuropbrengst uit onderverhuur voor periode april t/m juli 2020. De reeds ontstane huurachterstand van vóór corona is zonder meer toewijsbaar. Verhuurder kan gezien de onvoorziene omstandigheden niet verwijzen naar de contractuele uitsluiting van huurkorting in de ROZ-bepalingen.
     
  • Rechtbank Noord Nederland 21 juli 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:2540): Een retail-tak van het concern waartoe D-Reizen behoort mocht vanaf juni tot eind 2020 volstaan met betaling van 50% van de huur omdat zij voldoende had onderbouwd dat zij belang had bij een voorlopige voorziening totdat de bodemrechter heeft beslist. En die opschorting was ook redelijkerwijs van verhuurder te vergen. In de bodemprocedure zal evenwel afgewogen worden dat huurder onderdeel is van een groot concern met een miljoenenomzet terwijl gedaagde een particuliere belegger is met één pand als oudedagsvoorziening. Hoe de afweging van de omstandigheden uiteindelijk zal uitvallen, is dus niet eenvoudig op voorhand te zeggen.
     
  • Rechtbank Amsterdam 17 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3494): Ook het Palace Hotel mocht opschorten totdat is beslist in een bodemprocedure: 50% over Q2, 40% over Q3 en 25% over Q4 2020. Hier stond een internationale hotelgroep tegenover een internationale belegger. Huurder had voldoende aannemelijk gemaakt dat de bezetting van de ene op de andere dag was teruggelopen naar nagenoeg nul en het niet verantwoord was om kosten te maken om operationeel te blijven zonder dat daar omzet tegenover stond. Deze onvoorziene omstandigheid is volgens de voorzieningenrechter geen ondernemersrisico dat uitsluitend voor rekening van huurder moet komen.
     
  • Rechtbank Limburg 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:4399): Een bierbrouwerij heeft eigenhandig de huur met 1/3 verlaagd over de maanden april tot en met mei 2020 na een convenant met de gemeente Breda. De voorzieningenrechter gaat uit van 'een gebrek' inhuurrechtelijke zin en betrekt hierbij dat de verdeling (van 1/3 huurvermindering) niet zomaar uit de lucht is komen vallen maar het resultaat is van eerdere intensieve onderhandelingen met de gemeente (in samenspraak met de Minister), pandeigenaren en exploitanten. De opschorting werd toegestaan, mits wel binnen twee weken een bodemprocedure werd gestart.
     
  • Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914): Een restaurant op de Wallen had voldoende aangetoond dat haar inkomstenbron volledig was weggevallen door corona en dat zij een andere maatschappelijke positie innam dan haar verhuurder. De voorzieningenrechter wijst op grond van onvoorziene omstandigheden een huurkorting toe van 25 % (april - oktober), verminderd met de huuropbrengst van de onderverhuurde bovenwoning.
     
  • Rechtbank Noord Nederland 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979): Een bierbrouwerij (onderverhuurder) werd voorshands gevrijwaard van 1/3 deel van de huurbetalingsplicht op grond van de gebrekenregeling en onvoorziene omstandigheden.

Tijdelijke huurverlaging afgewezen

  • Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:5265): Een huurder van een evenementen- en congrescentrum verzocht de rechtbank tevergeefs om aanpassing van haar reguliere huurovereenkomst naar een 'omzetafhankelijke huur' van 20% met een gemaximeerd maandbedrag. Hoewel de rechter de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid aanmerkt, is het treffen van een dergelijke voorziening een te grote inbreuk op hetgeen partijen zijn overeengekomen want, als huurder nul euro omzet draait wordt ook nul euro huur betaald.
     
  • Rechtbank Rotterdam 7 augustus 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:7089): Partijen zijn op 3 februari 2020 een huurovereenkomst aangegaan voor een groothandel en toen was de coronacrisis nog niet voorzien. Hoewel de omzet van huurder met 30% is verminderd (hetgeen beperkt is) had haar onderhuurder een omzetverlies van 97,3%. De onderhuurconstructie behoort tot het ondernemersrisico van huurder en belangrijk is verder dat huurder het pand ook onbelemmerd kon gebruiken. Hier was dus geen sprake van een gedwongen sluiting. Deze uitspraak is (bij uitzondering) een bodemzaak.
     
  • Rechtbank Amsterdam 17 juli 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3508): Een verzoek om huurverlaging werd afgewezen omdat voorshands niet aannemelijk was dat de exploitatie van het voormalig Apollohotel volledig was stilgevallen uitsluitend door de coronacrisis. Het hotel werd destijds nog gerenoveerd, en hoewel huurder stelt dat de bouw mede was vertraagd door vertrek van werklui na corona en zij per april 2020 zou heropenen, heeft zij niet kunnen aantonen dat de renovatie 'an sich' niets te maken had met haar omzetverlies. Huurder had in april 75% ingehouden en de overige maanden wisselende percentages ingehouden. Hier speelt verder mee dat de huur een vast bedrag betrof per verhuurbare kamer zodat in de huurovereenkomst een bepaalde risicoverdeling was verdisconteerd. De rechter heeft verder meegewogen dat de verhuurder al een poging had gedaan om een regeling te treffen door gespreide betaling voor te stellen.
     
  • Rechtbank Den Haag 19 juni 2020 (ECLI:NLRBDHA:2020:5661): Omdat een onderverhuurder van kantoren slechts stelde dat haar omzet minimaal was gehalveerd, maar na betwisting geen (cijfermatige) onderbouwing gaf en/of uitleg over het gestelde omzetverlies, werd zij niet gedeeltelijk ontheven van haar huurbetalingsplicht. De gestelde huurachterstand was bijna 3 ton. De vordering van verhuurder tot ontbinding en ontruiming werd toegewezen.
     
  • Rechtbank Overijssel 3 juni 2020 (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906): Een restaurant in Zwolle kreeg een afwijzend vonnis omdat volgens de voorzieningenrechter geen sprake was van een belemmerend gebrek. Het bijzondere is dat de rechter het niet dogmatisch afdoet, maar oordeelt dat het risico van bedrijfssluiting contractueel bij huurder is gelegd omdat de ROZ-algemene bepalingen voorschrijven dat de huurder moet zorgdragen voor de juiste vergunningen. Hier speelde overigens ook een omvangrijke onderhoudsdiscussie; partijen werden door de voorzieningenrechter kortweg opgeroepen om in gesprek te gaan met elkaar.
     
  • Rechtbank Gelderland 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768): Voetbalclub Vitesse mocht haar huur niet opschorten omdat zij haar financiële positie onvoldoende had onderbouwd

Volledige huurdoorbetalingsplicht in kort geding?

  • Rechtbank Amsterdam 5 augustus 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3913): Verhuurder kon haar huurder niet (meer) verplichten tot heringebruikname van het gehuurde (na funderingswerkzaamheden) nu voldoende duidelijk was geworden dat de coronacrisis huurder de das om had gedaan in die zin dat huurder geen budget meer had voor het terug verhuizen, een nieuwe herinrichting en voortzetting van de huur op de oorspronkelijke locatie.  
     
  • Rechtbank Rotterdam 18 juni 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:5585): Een verhuurder van een Japanse noodle-bar kreeg zijn huurvordering en contractuele boetes niet toegewezen (over april - juni) omdat de uitkomst van een bodemprocedure nog te onzeker werd bevonden zodat huurder niet (nu al) kan worden veroordeeld tot het volledig inlopen van haar huurachterstand. Hier wordt ook opgemerkt dat onvoorziene omstandigheden mogelijk de bepaling in de huurovereenkomst over huurprijsvermindering c.q. de gebrekenregeling terzijde kan zetten.

Ontruimingen

  • Rechtbank Limburg 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBLIM:2020:5994): Een coatingbedrijf betaalt sinds februari 2020 geen huur meer en heeft niet uitgelegd welke financiële gevolgen de coronacrisis voor haar heeft (gehad) en of zij aanspraak kon maken op overheidssteun waarna er te weinig zou overblijven om de volledige maandelijkse huur te betalen. Een ontruiming wegens huurachterstand wordt toegewezen.
     
  • Rechtbank Amsterdam 19 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3105): Hoewel de coronacrisis hier huurrechtelijk waarschijnlijk wel als gebrek en/of onvoorziene omstandigheid werd gezien, moest een Amsterdams hamburgerrestaurant toch ontruimen omdat al vóór de coronacrisis sprake was van 3 maanden huurachterstand en deze nadien verder was opgelopen.

 

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Hans van Noort
+31 30 25 95 581
hansvannoort@vbk.nl

Mervyn Odink
+31 30 25 95 708
mervynodink@vbk.nl