Thema Coronavirus VBK

Coronavirus: Vastgoed

De huidige sluiting door de tweede golf is door de Rijksoverheid opgelegd vanwege de volksgezondheid en diezelfde Rijksoverheid heeft aangekondigd (wederom) met een pakket maatregelen te komen om de economie te steunen. Inmiddels zijn de eerste contouren van de impact van de maatregelen op huurverhoudingen duidelijk(er). De eerste rechterlijke beslissingen kunnen een richtsnoer zijn om te kunnen bepalen wat de positie is van huurders en verhuurders. En dat opnieuw huurders zich zullen melden bij hun verhuurder met de vraag of (al dan niet tijdelijke) opschorting van huurbetalingen mogelijk zijn, staat wel vast. Tenzij er sprake is van een omzetafhankelijke huurprijs zien vele huurders zich geconfronteerd met het doorlopen van de vaste lasten terwijl er geen of nauwelijks omzet kan (mag) worden gemaakt.

Duidelijk is dat er niet alleen conflicterende belangen zijn tussen een huurder en verhuurder, maar ook gezamenlijke belangen. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat een huurder door de steunmaatregelen van de overheid in belangrijke mate gecompenseerd wordt en dat de verhuurder zijn huur niet betaald krijgt. Een verhuurder heeft er aan de andere kant niets aan als zijn huurder zijn bedrijfsvoering moet beëindigen en een faillissement dreigt vanwege acute problemen met liquiditeit.

De lijn die uit de kort geding rechtspraak kan worden getrokken, is dat veel huurders hun huurbetaling voor enige periode mogen opschorten. Opschorten is evenwel niet hetzelfde als kwijtschelden. Dat houdt in dat op enig moment de huurder alsnog de huur die hij 'even' niet hoefde te betalen, alsnog moet ophoesten. In de rechtspraak die hierna ook nog wordt besproken, is terug te vinden dat de huurder wel concreet moet kunnen aantonen dat de (tijdelijke?) onmogelijkheid om huur te kunnen betalen, daadwerkelijk is veroorzaakt door de door de overheid getroffen (corona-) maatregelen. Een huurder moet aan de hand van financiële cijfers dat kunnen onderbouwen. Anders vangt hij bij de rechter bot.
Of van 'uitstel' (zoals in de kort geding rechtspraak nu gebeurt) ook 'afstel' (geheel of gedeeltelijk) komt, zal moeten blijken uit de bodemprocedures. Deels lopen deze al, deels zullen die nog moeten worden gevoerd.

Kanttekening is nog dat de rechtspraak (vanuit de eerste golf) hoofdzakelijk betrekking heeft op horecaondernemingen en andere huurders die rechtstreeks door de overheidsmaatregelen werden getroffen. Reguliere winkels werden niet rechtstreeks getroffen door sluiting. Dat is met de huidige maatregelen anders. De verwachting is dus dat het aantal huurders die problemen zullen gaan ondervinden met huurbetalingen, groter zal zijn dan in de eerste golf het geval was. En daar komt bij dat het moment van sluiting net in de voor ondernemers meest profijtelijke periode van het jaar valt. De klap komt dus in breedte maar ook in intensiteit nog harder aan. Natuurlijk duurt de volledige lock down 'maar' vijf weken, maar als de voortekenen niet bedriegen zullen er ook nadien nog de nodige maatregelen van kracht blijven of (op enige moment: opnieuw) van kracht worden.

De verwachting is dat de maatregelen in de tweede golf (en onverhoopt: volgende golven) (blijven) kwalificeren als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in de wet. Dat biedt huurders de mogelijkheid om, eventueel opnieuw, aan de rechter de vraag voor te leggen of zij hun huur mogen opschorten. Dat zal niet snel leiden tot in het geheel (voorlopig) niets meer hoeven te betalen. De grote lijn die tot nu toe zichtbaar is, is dat maximaal 50% mag worden opgeschort en voor een beperkte periode (een paar maanden). Het maakt ook duidelijk dat huurders en verhuurders er goed aan doen om langs de lijnen die de rechtspraak al heeft getrokken met elkaar over een oplossing te spreken. Soms kan als variabele in de vergelijking een verlenging van de huurperiode, een gedeeltelijke omzetafhankelijke component binnen de huurprijs of andere creatieve op de specifieke situatie toegesneden oplossingen worden getroffen.

Een huurder die méér vraagt dan 50% moet een sterk verhaal hebben. Voor een verhuurder die niet constructief met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid het overleg voert, geldt datzelfde. Want beide standpunten vinden geen warm onthaal in de rechtszaal. Maar dát er met elkaar gesproken moet worden blijkt eveneens uit de rechtspraak: ECLI:NL:RBROT:2020:8831.