Thema Coronavirus VBK

Coronavirus: Vastgoed

De maatregelen die sinds maart 2019 zijn getroffen in verband met de coronapandemie zijn helaas ook voelbaar geweest in de (horeca- en retail) vastgoedmarkt. Huurders van bedrijfsruimte zagen hun omzet dalen, terwijl de vaste lasten doorliepen. Verhuurders zagen dat de huurbetalingen geheel of gedeeltelijk stopten.

In de huurpraktijk rees al gauw de vraag of de coronapandemie gevolgen had voor huurovereenkomsten, in het bijzonder voor de huurprijzen. Veel procedures volgden. In een arrest van 24 december 2021 heeft de hoogste rechter, de Hoge Raad, hier uitspraak over gedaan.

Onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad oordeelt dat de overheidsmaatregelen kunnen kwalificeren als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. In die wetsbepaling is, kort gezegd, geregeld dat de rechter (de gevolgen van) een overeenkomst kan wijzigen, als (i) sprake is van onvoorziene omstandigheden en (ii) de andere contractspartij daardoor niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft.

Volgens de Hoge Raad zijn door de coronapandemie de wederzijdse prestaties van de verhuurder (het ter beschikking stellen van de ruimte om de huurder in staat te het gehuurde te laten exploiteren) en de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt. Partijen moeten de (financiële) pijn gelijkelijk verdelen, aldus nog steeds de Hoge Raad. Verhuurders mogen bij deze onvoorziene omstandigheden dus niet verwachten dat de huurprijs ongewijzigd blijft.

De Hoge Raad geeft daarbij aan dat alle overheidsmaatregelen kunnen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW.

Huurovereenkomst van vóór 15 maart 2020

De uitspraak neemt tot uitgangspunt dat het gaat om huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020, dus vóór het uitbreken van de corona-pandemie (althans vóórdat in Nederland de eerste coronamaatregelen zijn getroffen). Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn gesloten, zal per geval moeten worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet (dat kan, maar zal minder snel het geval zijn).

Huurkorting 

Voor de wijze van berekening van de huurkorting kiest de Hoge Raad voor de zogenoemde vastelastenmethode die neerkomt op de formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50% = huurkorting.

Bij de berekening van de huurkorting wordt aldus rekening gehouden met de tegemoetkoming voor vaste lasten (TVL) die veel ondernemers/huurders van de overheid hebben ontvangen, mede ter compensatie van de huurlasten in tijden van corona.

Ten aanzien van deze formule overweegt de Hoge Raad uitdrukkelijk dat hij beoogt hiermee partijen een handvat te bieden waarmee zij in onderling overleg de huurprijs kunnen aanpassen. Een zekere heronderhandelingsplicht staat dus nog steeds voorop (ECLI:NL:RBROT:2020:8831); een huurder of verhuurder die niet constructief met inachtneming van de eisen van redelijkheid en billijkheid het overleg voert, hoeft geen warm onthaal in de rechtszaal te verwachten.

De huurder moet concreet kunnen aantonen dat de geleden omzetderving daadwerkelijk is veroorzaakt door de coronamaatregelen en zal dit aan de hand van financiële cijfers moeten onderbouwen. Een aanspraak op huurkorting zal verder moeten worden onderbouwd aan de hand van TVL beschikkingen en stukken waaruit het bedrag van de totale vaste lasten volgt.

De uitspraak van de Hoge Raad heeft partijen veel richting gegeven, maar er is ook nog steeds onduidelijkheid. Zo moet nog blijken hoe de rechtspraak aankijkt tegen de inkomsten van een webwinkel en/of resultaten van een groep waartoe de huurder behoort. Ook is discussie mogelijk over welke lasten moeten worden meegenomen bij de berekening van het aandeel van de huurlasten in de totale vaste lasten. Over de vraag of afschrijvingen als vaste lasten kunnen worden aangemerkt wordt in de lagere rechtspraak bijvoorbeeld verschillend geoordeeld.